So sánh các cách trả nợ
- Trả đều gốc và lãi (원리금균등): mỗi tháng trả cùng một số tiền. Các kỳ đầu chủ yếu là lãi, càng về sau phần gốc càng lớn. Phần lớn khoản vay mua nhà lãi suất cố định theo cách này.
- Trả gốc đều (원금균등): tiền gốc chia đều cho các kỳ, lãi tính trên dư nợ còn lại. Kỳ đầu trả nhiều nhất rồi giảm dần, và tổng lãi thấp hơn cách trả đều gốc và lãi.
- Trả gốc cuối kỳ (만기일시): hằng tháng chỉ trả lãi, toàn bộ tiền gốc trả vào tháng cuối. Tiền trả hằng tháng thấp nhất nhưng tổng lãi cao nhất.
Cách tính
Lãi tháng r = lãi năm ÷ 12 · số kỳ n = số tháng
Trả đều gốc và lãi = gốc × r × (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1)
Trả gốc đều = gốc ÷ n + dư nợ còn lại × r
Trả gốc cuối kỳ (mỗi tháng) = gốc × r
Trả đều gốc và lãi = gốc × r × (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1)
Trả gốc đều = gốc ÷ n + dư nợ còn lại × r
Trả gốc cuối kỳ (mỗi tháng) = gốc × r
Tiền lãi mỗi tháng bằng dư nợ còn lại nhân lãi suất tháng. Kỳ cuối được điều chỉnh để trả hết phần gốc còn lại.
Ví dụ: ₩100 triệu, lãi 5%, 30 năm
| Cách trả | Kỳ đầu | Kỳ cuối | Tổng lãi |
|---|---|---|---|
| Trả đều gốc và lãi | ₩536,822 | ₩536,822 | ₩93,255,784 |
| Trả gốc đều | ₩694,444 | ₩278,935 | ₩75,208,333 |
| Trả gốc cuối kỳ | ₩416,667 | ₩100,416,667 | ₩150,000,000 |
Ví dụ: vay mua nhà ở Mỹ cố định 30 năm, $300,000, lãi 6%
| Cách trả | Kỳ đầu | Kỳ cuối | Tổng lãi |
|---|---|---|---|
| Trả đều gốc và lãi | $1,798.65 | $1,798.65 | $347,514.57 |
| Trả gốc đều | $2,333.33 | $837.50 | $270,750.00 |
| Trả gốc cuối kỳ | $1,500.00 | $301,500.00 | $540,000.00 |
Khoản trả vay mua nhà thực tế ở Mỹ có thể gồm cả thuế bất động sản, bảo hiểm nhà và bảo hiểm khoản vay (PMI). Ở đây chỉ tính gốc và lãi.
Nên biết
- Nếu tổ chức cho vay tính lãi theo số ngày thực tế của từng tháng, số tiền mỗi tháng sẽ hơi khác nhau.
- Khi có thời gian ân hạn, lúc đầu bạn chỉ trả lãi rồi trả gốc trong thời gian còn lại. Công cụ này không tính thời gian ân hạn.
- Khoản vay lãi suất thả nổi được tính lại theo dư nợ và thời hạn còn lại mỗi khi lãi suất đổi.
- Không gồm phí trả trước hạn, thuế tem, phí bảo lãnh và các chi phí tương tự.
Câu hỏi thường gặp
Trả đều gốc và lãi hay trả gốc đều thì tốt hơn?
Trả gốc đều có tổng lãi thấp hơn nhưng các kỳ đầu phải trả nhiều hơn. Trả đều gốc và lãi thì tháng nào cũng như nhau.
Khoản trả vay mua nhà ở Mỹ gồm những gì?
Thường gồm gốc, lãi, thuế bất động sản và bảo hiểm (PITI), cộng thêm PMI nếu trả trước ít. Công cụ này chỉ tính gốc và lãi.
Có thể nhập thời hạn theo tháng không?
Có. Chọn “tháng” cạnh ô thời hạn để nhập, ví dụ 18 tháng. Công cụ tính tối đa 600 tháng (50 năm).
Kết quả chỉ để tham khảo. Số tiền và quyết định thực tế phụ thuộc vào hợp đồng, nơi làm việc và cách cơ quan chức năng áp dụng quy định. Ở Hàn Quốc, cổng FINE của Cơ quan Giám sát Tài chính giúp so sánh sản phẩm vay; ở Mỹ, CFPB có hướng dẫn về vay mua nhà.
Tài liệu tham khảo
- Cơ quan Giám sát Tài chính Hàn Quốc — cổng thông tin FINE
- Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng Mỹ (CFPB) — PITI là gì?